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本人对中国房地产分析的核心观点主要有八点：


1、土地及土地上的固定建筑物（砖混结构）是人民币货币锚，房地产业涉及人民币体系运行是否稳定，房价（指整体均价）不能也不允许大涨大跌。

2、房地产业为中国经济腾飞筹集了原始资本，主要体现在土地有偿出让及税收。

3、房地产是实体经济，是国家三大经济支撑点之一，关联上游钢材、水泥等及下游装潢建材等五十几个实体产业；

4、房地产不是简单的水泥钢筋堆砌物，而是一个国家繁荣、富强的外在体现。

5、房地产业是为了满足广大人民不断提高的居住需求，不是面子工程。

6、房地产涉及大批银行和广大人民财产安全问题，房价不可能也不允许大跌。

7、房地产在“黄金十年”阶段曾经出现了很多问题（低门槛导致的烂尾问题、急功近利导致的强拆问题、高杠杆导致的泡沫问题、炒房及供应不足导致的房价上涨过快涨幅过大问题、偷工减料导致的房屋质量问题、灰色成本过高导致的房价畸高问题、房产开发暴利导致的大面积腐败问题等），现在正在逐步解决。

8、中国房地产业在经历了“黄金十年”（2001-2010年）、“白银十年”（2011-2020年）后，还将经历“青铜十年”（2021-2030年），最迟2030年之后，人民币货币锚可能换锚，不再锚定“土地及土地上的固定建筑物（砖混结构），”商品房有可能变成普通商品了。


因为内容太多，一篇根本无法容纳，今天写第一点。


对于货币锚（实物绑定物），有人理解，也有人不理解。

一个国家的货币要被国民接受，除了需要国家公信力、强制力，还需要有购买力。也就是说，这个货币必须能买到自己生活所必须的一切。那么，这个货币就必须绑定一个实物，人们可以也必须使用这种货币去购买。这个实物最好是民生商品，老百姓生活中必不可少、不可或缺的。


从一段历史开始谈。
1947年在山东解放区，大家都接受当时的民国法币作为流通货币（贸易介质），解放区政府没有自己的货币。国民党为了打内战，就使用法币在山东解放区大量收购生活物资，包括粮食、棉布，造成山东解放区生活物资严重外流、老百姓缺衣少食、物价暴涨。于是解放区政府准备在山东发行自己的货币“山东币”，以代替法币，防止物资外流。这就需要货币锚，怎么办？

1、对内，成立了政府商业机构（供销社），先用银元背书的山东币收购老百姓的物品，同时废除法币流通。发行一百元货币（打比方的），那就用五十元收购物资，还有五十元货币作为流通货币。老百姓用山东币可以到供销社买到自己所需要的任何生活物资，种粮食的用粮食换山东币，然后去供销社买食盐、食油、棉布等。织布的可以把布卖给供销社，然后用山东币去买粮食。

这里面有一个关键点就是，物币匹配，这样才能保证货币币值稳定，物价才不会大涨大跌。


2、对外，山东是花生种植大省，花生油很受大家欢迎，包括省外的权贵富裕人家都喜欢吃。然后，解放区政府对花生油统购统销，谁想买花生油，先去找山东币。就像现在俄罗斯，欧洲能源结算必须使用卢布。没有卢布就去找，或者卖东西给俄罗斯换卢布。于是，外省的那些军政大员和富绅贵胄，都想办法偷偷运去各种解放区急需的物资以换取山东币，比如药品、工业品甚至武器等，然后去购买花生油。

从此，山东变成我们党经济中心、货币发行试验区。蒋介石全面进攻解放区失败后，开始重点进攻，一个是我党的政治中心延安，一个就是经济中心山东。因为，一个是动摇了国民党政府统治权的地方，一个是动摇了国民党政府发币权的地方。


三大战役结束后，我党开始筹备新中国的成立，发行全国统一货币问题也提上了议事日程。总体运行机制就是按照山东币的经验，名称最后是毛主席敲定的：人民币！


解放战争后期，蒋介石失去了美国的支持，为了做最后的挣扎，开始滥发货币，搜刮民间老百姓生活物资，最终法币暴贬。小蒋在上海向市场投放黄金，试图阻止法币贬值，结果还是不能阻挡法币断崖式暴贬。电影《七十二家房客》里就有当时的这个场景，老百姓每天不是去抢粮食，而是去抢黄金。呵呵，黄金也不能当饭吃。


解放军进入上海后，用人民币置换法币，用人民币可以去买粮食。但是，当时上海很多粮商捂粮不售，用人民币也买不到粮食，大家对人民币还是不信任。最后，陈毅从东北调集了一千吨粮食紧急供应上海，同时责令无良粮商开仓卖粮，这才稳定了人民币的推广。


新中国成立后，人民币成为新中国唯一法定通用货币，绑定的实物还是粮食。从那时候开始，我们国家的粮食是统购统销，不允许私下买卖，私下买卖粮食是刑事犯罪。等到了人民公社时期，所有粮食都是国家，然后国家再按人口及消耗标准发粮食给农民。


1978年，中国开始改革开放，但人民币货币锚仍然一直是粮食。等到了上世纪九十年代，国家经济有了较大发展，市面的货币量已经不足以支撑中国经济发展基本面。而要增投货币，那粮食价值又不足以承载很大的货币量。按照前面说的物币匹配原则，货币绑定物就得换，最好换成手里无限有的资源，就像美元绑定石油一样。所以，我们1997年粮食全部放开，可以自由买卖，这也意味着粮食已经不再是人民币货币锚了。人民币货币锚换成什么了？土地及土地上的固定建筑物（砖混结构）。

土地大家不能直接使用，但是土地上的住房却是大家生活必不可少的。就像石油美元，石油不能直接使用，但是提炼成成品油，却是所有国家必不可少的。


还是那句话，物币匹配原则，土地供应量及土地上的固定建筑物建筑量国家必须控制，价格不能大涨大跌，大涨大跌都会造成人民币币值的大涨大跌，这不利于人民币的稳定，不利于社会经济的稳定。


但是实际过程中，我们的土地价格和商品房价格都曾出现过大涨大跌，原因很多，这在下面第七点会谈到。


2008年之前几年，我国房地产价格暴涨，老百姓都像疯了一样去买房，大量社会资金全部沉淀在房地产。同时，社会物价也被同时带动大涨。所以，2009年，国家先后出台《国五条》、《国八条》，全面抑制房地产房价暴涨和房地产开发野蛮发展。但是这么一来，房地产行业也被打个半死，房屋没有成交，房价普遍下跌，这对中国社会经济和人民币稳定运行又产生了不小的负面影响。所以到了第二年，国家开始逐步放松调控政策，房地产行业又重新恢复生机。


中国房地产第二次价格大涨是在2015-2017年，这次价格大涨本人是提前预判到了。

2015年5月，本人在深圳参加文博会，打的时偶然听到一条新闻：2014年深圳综合城市实力已经超过香港和上海、北京、广州等一线城市，成为中国第一。我当时就在博客里说，深圳房价马上要大涨，市中心要均价要涨到10万一平方，周边郊区也会涨到6万左右。只要深圳房价一涨，马上上海、北京以及广州等城市房价会立即跟上。道理很简单，作为全国城市综合实力第一的深圳，房价怎么也不可能只是一河之隔的香港房价一半都不到。过了没几天，深圳房价暴涨，市中心（当时的房价是6万左右）很快涨了60%，紧跟着没几天，北京和上海的房价也跟着同步大涨。


如果仅仅是这几个一线城市涨倒还没什么，毕竟全中国就这么几个一线城市，土地和房屋资源有限，物以稀为贵嘛，涨就涨了，对全国整体经济影响不大。但是，我个人觉得，从这几个一线城市爆发的房价暴涨，最终一定会传导到二线城市、三线城市……。因为这种涨价幅度一定会诱使大批炒房客和投机资本去炒房。一线城市赶不上，肯定会预先到二三线城市去埋伏。然后不到一年，房价大涨开始向二三线城市传导蔓延，全国房价开始普涨。


这种情况对国家来说是很严重的，这严重影响了人民币的稳定运行，会造成人民币大幅贬值。这既对中国经济稳定发展有影响，更是对人民币国际化战略有很严重的负面影响——人民币币值不稳定嘛。

所以，2017年12月，习总在中央经济工作会议上发出重要指示——房住不炒！！！！之后，国家先后密集出台了一些列房地产调控措施，主要目的就是打击炒房。当然还有去杠杆去泡沫，这个下面再说。


经过几年的调控整顿规范，房价快速上涨、涨幅过大的问题得到根本抑制，稳定了人民币运行机制。所以，单从这一点来说，国家不会允许地价房价大涨大跌，更不会坐视不管。



说个题外话，房住不炒之前，很多网友问我房子还能不能买，我说可以买，房价会涨的。但是不要低首付去买，不要用首付贷去买。结果很多网友当时买了房，现在表示很开心。房住不炒之后，还有人问我房子能不能买，这时候我给出的建议是，如果是刚需，那随时可以买，如果有条件那就尽快买。但是炒房就免了，国家这次重点就是打击炒房。这时候再去炒房，收益肯定很低不说，搞不好会叫你连底裤都亏掉。