旗扬楼市分析

旗扬

各位网友大家好！以后有关楼市的分析和讨论都将在这个帖子里，以防冲淡时事分析帖子主题。

本人的分析仅供大家参考，不作为各位买房或者卖房的依据。买房或者卖房都是个人行为，应有足够的考察。

旗扬

70城房价出炉!这座三线城市领跑全国
2019-03-17 10:52 央视财经

国家统计局今天发布的2月份70个大中城市房价数据显示:
一线和三线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比微涨;
二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比一降一升，总体呈现平稳运行态势。
具体来看，西宁以2.3%的环比涨幅位居70城市之首。
2月70大中城市房价平稳波动 北京、深圳二手房价格有所反弹
初步测算，2月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，广州环比上涨幅度最大，达到1.1% 。
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全国楼市总体来说比较平稳，没有大涨大跌，整体微涨。

旗扬

“购房者回来了”
2019-03-30 07:53 南方网
　　
　　 2019年的3月，对房地产开发商来说又是个温暖的春天。
　　 犹记得，大半年前中海地产对政策的预期很悲观，2018年底，龙湖说2019年要非常谨慎，短短两个多月后，开发商们又开始乐观了。
　　 3月下旬集中召开的业绩会上，开发商普遍比去年底开心，因为“房子又好卖了”。
　    年初至今流动性的相对宽松、“五限”政策的局部微调给了他们信心。开发商预期政策维稳，房价继续下跌可能性变小，一二线城市有望边际改善、率先筑底，三四线则继续承压。---------------------------------------
去年在分析贸易大战的时候说过几条应对措施：
1、加大基础设施投入规模，年底年初局部适度放松房地产调控措施；
2、拉动内需：降低景区门票，适当增加假期，刺激国内最大的旅游消费市场；
3、像以前家电下乡补贴政策一样，推出国产汽车下乡补贴政策，主要是乘用车下乡，以国产自主品牌为主，合资品牌为辅，排除美国汽车品牌。
4、继续减税降费，降低企业运行成本和用人成本，以此来保就业、保增长。

这四样，其他的都在做，唯有局部适度放松房地产调控没什么动静。曾经有过一些地方放松调控，并且以其他变相方式提高成交量，但是都在舆论的压力下被叫停。

从中央提出“坚决遏制房价上涨”政策以后，这段时间房价绝对值虽然在增加，但是相对值在缩小，有些地方甚至是负数，即：房价涨幅不及通膨指数涨幅，虽然均价一直是微涨，实质上有些地方房价在下跌。短期来说，有利于稳定房价，长期来说，对房地产行业会产生一些不可逆的损害，也就是到时候不管你政府怎么说，房地产开发企业对投资房地产已经完全失去信心。所以，现在必须对房地产行业适度松绑。虽然去年推出“一城一策”的政策，但是很多地方不敢放，都在观望。

房地产调控主要这几个措施：
抑制炒房：限售、限贷
抑制成交：限购、限贷、提高利率、压低房租

当前，限售和对二套房及以上购房者限贷，可以打击炒房，落实“房住不炒”，还是必须坚持的。但是对首套房购房者要适当解除限购、限贷、降低利率，让刚需购房者可以买到房子，这个对国家经济、开发企业、购房业主都是利好的事情。

旗扬

最新报告！3月找房热度回升，这种房型需求最高
2019-04-05 09:35 经济参考网

　　3月，房地产市场现"小阳春"，一二线房地产市场明显升温，购房者预期有所调整。58同城、安居客发布《2019年3月国民安居指数(新房、二手房市场报告)》显示，3月，全国用户找房热度环比上涨20.9%，作为改善型主要房型的三居室占据四成以上找房需求，购房者信心指数上升；二手房方面，70-120㎡面积段房源需求占比最高。
　　一二线城市新房找房热度上升，三居室仍为房源需求主力
　　报告显示，3月全国67个主要城市新房均价为16365元/㎡，环比略有下降。但成交方面，2月春节交易低谷基数较低，北京、上海、广州、深圳4城新房成交量环比明显上涨，其中，广州新建住房成交环比上涨136.1%。

旗扬

央视网
25分钟前 来自 微博 weibo.com
【#十城限售令到期#：大批房源流动性释放，楼市会否再度波动？】作为国内最早出台限售令的城市，目前，厦门首批限售房源即可解禁入市。除此之外，包括福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等九城的限售令也已到期。随着一大批房源流动性的释放，房地产市场是否将再度震荡，成为无数人关注的焦点。
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适度松绑楼市政策是必然的，否则今年完成6.2的经济增速压力就比较大。

旗扬

3月70大中城市房价抬头
2019-04-17 09:15 经济参考报
　　16日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，受多种因素影响，3月70大中城市房价较2月温和扩大。
　　具体来看，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。北京和广州分别上涨0.4%和0.8%，上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%，广州下降0.5%。
　　二线城市方面，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月降低0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨1.2%，上月为下降0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，3月一二线城市房价反弹明显。65个城市新建商品住宅价格上涨，较2月增加8个，接近2017年市场热度最高时间点。有57个城市二手房价格上涨，较上月增加10个。
　　对于房价上涨的原因，张大伟表示，一方面是部分观望需求加快入市。另一方面，经过两年的调控，成交量跌幅过半，市场需求积压，入市量提高后，价格开始出现上浮。
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事后分析原因有鸟用，要能事前预判到楼市会复苏，这才有用。

绝尘飞马

现在房价总体回落了

农夫

看到大家都非常关注经济，我最初关注旗扬也是因为经济方面。从天涯开始，根据旗扬大神的国际经济形势分析，在2015年开始买了几套房子，至今获利不少，对房地产行业有些粗浅的看法。基于回馈广大旗扬粉丝的理念，准备把自己购房、投资的一些理念，方法在论坛中进行分享。由于自己不是专业投资人，所发表的相关理念不一定正确，希望广大网友多提意见，也希望通过大家的讨论，找到投资房产的正确的方法，大家共同富裕。

农夫

易纲发文，利率要降了。http://www.pbc.gov.cn/hanglingda ... /3931017/index.html

农夫

@13874843692
学区房要提前考虑，买好的学区房不会亏。
学校的教学质量一定有好有坏，就近入学一定是根本原则，所以无论哪个国家哪个城市都一定有学区房。
1 学区政策调控会导致腐败，权贵会抢夺更多门票。
2学校教师梯队和升学质量的变化会影响学区房的前景。
3学区房价值=房子价值+学区价值，房子价值好判断，并且接下来10年还会涨。学区价值我不好评价，并且不同片区有不同的风险，分校分流校址搬迁实力变化等等。

综上，纯投资并不建议只因学区房原因而买。因为学区是溢价的，存在有归零的风险。 但是你买了，本着消费的心态买的。孟母三迁，有个好环境还是很重要的。原则上越小越好。

农夫

投资房产只是手段，不是目的，目的是为了更好的生活，所以要搞清楚投资的逻辑、利用好现有的制度、使用好金融工具和信贷政策。

农夫

货币政策导致房价上涨

随着社会的发展，科技的进步，经济增长，社会财富高速积累。随着而来的就是货币的增发，货币大量流入市场。货币增发的后果就是货币贬值，财富稀释。

举个例子，市场上有一个馒头，你有一元钱，本来一元钱可以买一个馒头。但是，国家又发行了一元钱。这时，你手上的一元钱只能买半个馒头了。不经意间，你的钱就贬值了一半。这就是货币稀释，不是通货膨胀，更隐蔽，更具有欺骗性。

看完了你越是努力，结果是财富稀释的更快，努力无效。加上“边际效用递减”原理，你赚的钱多了，花销必定增加，结果往往存款比例下降，始终处于半好不坏的状态是个必然结果。领导喜欢这样状态的人，比较好管理。

农夫

投资房地产是分配蛋糕，房产的蛋糕放在哪里，看谁去拿，拿到的赚了，不拿的没有。拿到房产蛋糕的人，获益后还会将获得的利益重新反哺社会。促进资源在社会的流动，只有资源流动起来，社会才有活力。

农夫

什么样的价格是合理的房价？
关于房价，无论是涨、还是跌，大家总想找出房价的最低点和最高点。他们希望在最低点买进来，在最高点卖出去。
但是，这样的寻找是没有意义的，因为回头看，那时的高点和低点只是一个阶段的高点和低点。从长期来看，当时的高点在历史的长河中并不高，低点在历史的长河中并不低。
1、房价是如何来的呢？
首先，房价是由开发商根据成本确定的价格，当然这个价格也参考周边小区的价格。
其次，在新房的售卖过程中，供需开始发挥作用，开始调节房价。供大于求，房价下降；需大与供，房价上涨。
特别是在二手房阶段，完全由供需双方决定价格。
从以上过程来看，房价是由成本决定初价，经过供需双方的调整给出的最终价格。
这是从微观的角度看房价。
2、宏观角度看房价
一个小区的房价是由小区中的一个、一个房价决定的；
一个区域的房价是由一个小区、一个小区的房价决定的；
一个城市的房价是由一个区域、一个区域的房价决定的；
当然，从微观到宏观的过程中， 房价之间也互相影响。
虽然看起来一个区域的房价变化受许多因素的影响，会发生不同的随机变化。但是，如果从更大的范围看，剔除其中的噪声，房价的变化还是有规律的。
房价的变化和供需有很大的关系。
房地产的供给就是开发商，可以从土地的供应量来判断；
房地产的需求就是购房人，这个影响因素比较多，大体可以分为刚需和投资。刚需可以从人口来判断，而投资就不太容易判断。
3、价格的趋势
在供需双方的博弈中，房价不断变化，不会停留在一个位置。但是随着社会经济水平的发展，人们追求美好生活的向往，房价是在不断上涨。

紫了葡萄

一二线的房子，值得买！

农夫

当面对这个问题时，我不知道应该给你什么样的回答，还是理性的思考一下。
对于理科出身的人，思考问题通常有一个模型。对于买房这样一个重要问题，当然也有一个模型。当相关条件出现了，那么买房的时机就到了。
第一个就是政策
在中国，无论做什么都关注政策。政策是国家的大势，买房子更不可逆势而为。房住不炒，分城施策是目前的房地产政策的纲。
稳：2019年中央经济工作会议定下的调就是“稳”，稳房价，稳预期。上下波动不能称做稳，预期房价下跌不能叫做稳。现在，各种小道消息都在喊房价要降了，骇人听闻，于是中央就定调“稳”。
分城施策：这个政策非常好，过去搞一刀切。各种措施的大手落下，虽然有效果，但是伤及无辜太多。就像一个水桶里的球，为了保持球的位置用手把球按到水下某个位置，一旦松手，球就冲了上来，甚至越出水面。现在不用大手按球了，让无数小手去调控球的位置。每个LD心里有杆秤，球在那个位置合适，根据自己的想法去控制。但是，前提是不能突破大框框的限制。在房住不炒的主题下，自己控制。很快，深圳取消了豪宅税，各地放松了落户政策。从广州南沙，到环京的固安，从南到北，从远及近。按球的力度是不是有点减轻了，减轻的力度球最有体会。
第二就是利率
利率是什么？利率是钱的价格。也许你现在看不懂，没事慢慢看我的文章，以后会讲这些知识。利率在金融活动中是一个关键的指标，利率低了，贷款还的利息少了；利率高了，贷款需要还的利息就高了。对于利率的高低、有房贷的人最有体会。当然，利率调整是非常复杂的一件事情，不仅仅考虑房地产行业。
12月底，央行通知房贷利率要与LPR挂钩，许多人不知道目的是啥。我于是联想到另外一件事情：保监会通知：各保险机构不得签署高固定利率的保单。保监会，怕下面的保险机构签固定利率保单吃亏。而LPR是引入18家银行竞争，竞争的结果也是利率降低。从这两件事情来看，利率要降了，而且是长期要降了。
第三就是基建投资
2008年的4万亿还犹如在耳边，现在各地又开始修地铁，建机场了。当经济不景气时，市场出现衰退的时候。为了防止经济进一步下滑，ZF开始大量采购，大量上马基础设施，目的是为了把市场上多余的产能（商品）买走，让市场经济重新充满活力。
按照凯恩斯经济学的原意，当市场重新进入繁荣期，应该撤出ZF投入，让市场发挥作用。事实上做不到，因为ZF是由人来控制的，当GY们钱花得顺手以后，很难放手。大量的货币涌入市场以后，不会很平均分配到任何一个行业。什么行业更赚钱，钱就流到哪里，这是资本逐利的特性，也是人性的问题。然后，那些好赚钱的行业会异常的繁荣，工资待遇大量提高，比较保值的资产（包括房产）价格“异常”上涨。
股票是经济的前期指标，会早与市场反映价格上涨。近期，股市突破3000点就是对经济预期的反映。
以上三个充分条件，得出的结果的就是房价将进入一轮上涨空间。
想富有，买套大城市的房子，就这么简单！

农夫

《有房有钱》

引子：中原会友

道士云游四方，今天来到中原，想想老朋友书生就住在附近，于是就顺道拜访。
一路走到书生的院子，看见门开着，道士也不客气就直接走了进去。刚到院中，屋内响起的手机铃声把道士吓了一跳。紧接着，屋内传来书生沙哑的声音：“别磨叽了，还打什么电话，赶紧交定金。什么，业主涨价了，涨多少？5万！给他，马上交定金签合同，其他的回头说”。听到这里，道士赶紧咳嗽一声，朗声问道：老友在家吗？书生拿着手机迎了出来，忙把道士让到屋里。
两人坐定、泡上茶，道士问书生：“什么时候这么阔气了，5万说给就给”。
书生说：“我在深圳买个房子，都要交定金签合同了，业主坐地起价涨5万”。
道士：“那你就同意给了？”，
书生：“不给能行吗，明天说不定还要涨。最惨的是：有的业主就不卖了，你哭都来不及”。
道士：“深圳的房价那么高了，你还敢买？不怕站岗吗？”
书生：这么说你就不懂了，深圳这个地方是地少人多，特别是有钱人多。有钱人，买个房子就像买颗葱呀。俗话说：“人往钱多处去，楼往楼密出建”。现在全国的人都来深圳抢房子了，上次深圳一个楼盘开盘时，买房人的身份证号好多是4开头的。“中原人士这么厉害！”道士插嘴到，“我听说深圳的房价都8、9万了，你中彩票了，还是贪污了？”。
书生：“我哪里有钱，都是借的”。“什么，借钱炒房，你太胆大了”。
书生：现在能借到钱的是牛人，存钱的人才是傻子。我不就借了几百万吗？
道士一听：没发烧吧，几百万你也敢借？哦，几年不见你找到赚钱的门路了？给我说说，让我也发点财。
书生压低声音说：非常简单，赚钱的方法就是买房，到好的城市买房。
这时，书生的电话响起。书生接听电话：“好，180万的首付款我现在就打给你。看着愕然的道士，接着说道：“你先喝茶，我去忙活忙活，稍后，咱俩边吃边聊如何买房赚钱。
要知后事如何，且听下回分解。

lu641

旗大  最近房贷利率调整一个是保持原有的固定利率，还一个是浮动利率LPR    给点建议如何选择