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旗扬楼市分析

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发表于 2019-3-18 09:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
各位网友大家好!以后有关楼市的分析和讨论都将在这个帖子里,以防冲淡时事分析帖子主题。

本人的分析仅供大家参考,不作为各位买房或者卖房的依据。买房或者卖房都是个人行为,应有足够的考察。
打赏鼓励一下!
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 楼主| 发表于 2019-3-18 09:37 | 显示全部楼层
70城房价出炉!这座三线城市领跑全国
2019-03-17 10:52 央视财经

国家统计局今天发布的2月份70个大中城市房价数据显示:
一线和三线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比微涨;
二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比一降一升,总体呈现平稳运行态势。
具体来看,西宁以2.3%的环比涨幅位居70城市之首。
2月70大中城市房价平稳波动 北京、深圳二手房价格有所反弹
初步测算,2月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,广州环比上涨幅度最大,达到1.1% 。
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全国楼市总体来说比较平稳,没有大涨大跌,整体微涨。
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 楼主| 发表于 2019-3-30 12:02 | 显示全部楼层
“购房者回来了”
2019-03-30 07:53 南方网
  
   2019年的3月,对房地产开发商来说又是个温暖的春天。
   犹记得,大半年前中海地产对政策的预期很悲观,2018年底,龙湖说2019年要非常谨慎,短短两个多月后,开发商们又开始乐观了。
   3月下旬集中召开的业绩会上,开发商普遍比去年底开心,因为“房子又好卖了”。
     年初至今流动性的相对宽松、“五限”政策的局部微调给了他们信心。开发商预期政策维稳,房价继续下跌可能性变小,一二线城市有望边际改善、率先筑底,三四线则继续承压。---------------------------------------
去年在分析贸易大战的时候说过几条应对措施:
1、加大基础设施投入规模,年底年初局部适度放松房地产调控措施;
2、拉动内需:降低景区门票,适当增加假期,刺激国内最大的旅游消费市场;
3、像以前家电下乡补贴政策一样,推出国产汽车下乡补贴政策,主要是乘用车下乡,以国产自主品牌为主,合资品牌为辅,排除美国汽车品牌。
4、继续减税降费,降低企业运行成本和用人成本,以此来保就业、保增长。

这四样,其他的都在做,唯有局部适度放松房地产调控没什么动静。曾经有过一些地方放松调控,并且以其他变相方式提高成交量,但是都在舆论的压力下被叫停。

从中央提出“坚决遏制房价上涨”政策以后,这段时间房价绝对值虽然在增加,但是相对值在缩小,有些地方甚至是负数,即:房价涨幅不及通膨指数涨幅,虽然均价一直是微涨,实质上有些地方房价在下跌。短期来说,有利于稳定房价,长期来说,对房地产行业会产生一些不可逆的损害,也就是到时候不管你政府怎么说,房地产开发企业对投资房地产已经完全失去信心。所以,现在必须对房地产行业适度松绑。虽然去年推出“一城一策”的政策,但是很多地方不敢放,都在观望。

房地产调控主要这几个措施:
抑制炒房:限售、限贷
抑制成交:限购、限贷、提高利率、压低房租

当前,限售和对二套房及以上购房者限贷,可以打击炒房,落实“房住不炒”,还是必须坚持的。但是对首套房购房者要适当解除限购、限贷、降低利率,让刚需购房者可以买到房子,这个对国家经济、开发企业、购房业主都是利好的事情。
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 楼主| 发表于 2019-4-5 10:33 | 显示全部楼层
最新报告!3月找房热度回升,这种房型需求最高
2019-04-05 09:35 经济参考网

  3月,房地产市场现"小阳春",一二线房地产市场明显升温,购房者预期有所调整。58同城、安居客发布《2019年3月国民安居指数(新房、二手房市场报告)》显示,3月,全国用户找房热度环比上涨20.9%,作为改善型主要房型的三居室占据四成以上找房需求,购房者信心指数上升;二手房方面,70-120㎡面积段房源需求占比最高。
  一二线城市新房找房热度上升,三居室仍为房源需求主力
  报告显示,3月全国67个主要城市新房均价为16365元/㎡,环比略有下降。但成交方面,2月春节交易低谷基数较低,北京、上海、广州、深圳4城新房成交量环比明显上涨,其中,广州新建住房成交环比上涨136.1%。
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 楼主| 发表于 2019-4-16 10:26 | 显示全部楼层
央视网
25分钟前 来自 微博 weibo.com
【#十城限售令到期#:大批房源流动性释放,楼市会否再度波动?】作为国内最早出台限售令的城市,目前,厦门首批限售房源即可解禁入市。除此之外,包括福州、青岛、广州、徐水、长乐、常州、东莞、扬州、常德等九城的限售令也已到期。随着一大批房源流动性的释放,房地产市场是否将再度震荡,成为无数人关注的焦点。
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适度松绑楼市政策是必然的,否则今年完成6.2的经济增速压力就比较大。
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 楼主| 发表于 2019-4-17 09:47 | 显示全部楼层
3月70大中城市房价抬头
2019-04-17 09:15 经济参考报
  16日,国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,受多种因素影响,3月70大中城市房价较2月温和扩大。
  具体来看,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。北京和广州分别上涨0.4%和0.8%,上海和深圳分别下降0.1%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%,广州下降0.5%。
  二线城市方面,31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月降低0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.2%,上月为下降0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。
  中原地产首席分析师张大伟分析认为,3月一二线城市房价反弹明显。65个城市新建商品住宅价格上涨,较2月增加8个,接近2017年市场热度最高时间点。有57个城市二手房价格上涨,较上月增加10个。
  对于房价上涨的原因,张大伟表示,一方面是部分观望需求加快入市。另一方面,经过两年的调控,成交量跌幅过半,市场需求积压,入市量提高后,价格开始出现上浮。
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事后分析原因有鸟用,要能事前预判到楼市会复苏,这才有用。
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发表于 2019-10-17 21:40 来自手机 | 显示全部楼层
现在房价总体回落了
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发表于 2019-12-3 18:26 | 显示全部楼层
看到大家都非常关注经济,我最初关注旗扬也是因为经济方面。从天涯开始,根据旗扬大神的国际经济形势分析,在2015年开始买了几套房子,至今获利不少,对房地产行业有些粗浅的看法。基于回馈广大旗扬粉丝的理念,准备把自己购房、投资的一些理念,方法在论坛中进行分享。由于自己不是专业投资人,所发表的相关理念不一定正确,希望广大网友多提意见,也希望通过大家的讨论,找到投资房产的正确的方法,大家共同富裕。
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发表于 2019-12-3 20:13 | 显示全部楼层
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发表于 2019-12-4 09:41 | 显示全部楼层
@13874843692
学区房要提前考虑,买好的学区房不会亏。
学校的教学质量一定有好有坏,就近入学一定是根本原则,所以无论哪个国家哪个城市都一定有学区房。
1 学区政策调控会导致腐败,权贵会抢夺更多门票。
2学校教师梯队和升学质量的变化会影响学区房的前景。
3学区房价值=房子价值+学区价值,房子价值好判断,并且接下来10年还会涨。学区价值我不好评价,并且不同片区有不同的风险,分校分流校址搬迁实力变化等等。

综上,纯投资并不建议只因学区房原因而买。因为学区是溢价的,存在有归零的风险。 但是你买了,本着消费的心态买的。孟母三迁,有个好环境还是很重要的。原则上越小越好。
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发表于 2019-12-9 09:00 | 显示全部楼层
投资房产只是手段,不是目的,目的是为了更好的生活,所以要搞清楚投资的逻辑、利用好现有的制度、使用好金融工具和信贷政策。
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发表于 2019-12-13 08:38 | 显示全部楼层
货币政策导致房价上涨

随着社会的发展,科技的进步,经济增长,社会财富高速积累。随着而来的就是货币的增发,货币大量流入市场。货币增发的后果就是货币贬值,财富稀释。

举个例子,市场上有一个馒头,你有一元钱,本来一元钱可以买一个馒头。但是,国家又发行了一元钱。这时,你手上的一元钱只能买半个馒头了。不经意间,你的钱就贬值了一半。这就是货币稀释,不是通货膨胀,更隐蔽,更具有欺骗性。

看完了你越是努力,结果是财富稀释的更快,努力无效。加上“边际效用递减”原理,你赚的钱多了,花销必定增加,结果往往存款比例下降,始终处于半好不坏的状态是个必然结果。领导喜欢这样状态的人,比较好管理。
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发表于 2019-12-27 08:43 | 显示全部楼层
投资房地产是分配蛋糕,房产的蛋糕放在哪里,看谁去拿,拿到的赚了,不拿的没有。拿到房产蛋糕的人,获益后还会将获得的利益重新反哺社会。促进资源在社会的流动,只有资源流动起来,社会才有活力。
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发表于 2019-12-28 15:52 | 显示全部楼层
什么样的价格是合理的房价?
关于房价,无论是涨、还是跌,大家总想找出房价的最低点和最高点。他们希望在最低点买进来,在最高点卖出去。
但是,这样的寻找是没有意义的,因为回头看,那时的高点和低点只是一个阶段的高点和低点。从长期来看,当时的高点在历史的长河中并不高,低点在历史的长河中并不低。
1、房价是如何来的呢?
首先,房价是由开发商根据成本确定的价格,当然这个价格也参考周边小区的价格。
其次,在新房的售卖过程中,供需开始发挥作用,开始调节房价。供大于求,房价下降;需大与供,房价上涨。
特别是在二手房阶段,完全由供需双方决定价格。
从以上过程来看,房价是由成本决定初价,经过供需双方的调整给出的最终价格。
这是从微观的角度看房价。
2、宏观角度看房价
一个小区的房价是由小区中的一个、一个房价决定的;
一个区域的房价是由一个小区、一个小区的房价决定的;
一个城市的房价是由一个区域、一个区域的房价决定的;
当然,从微观到宏观的过程中, 房价之间也互相影响。
虽然看起来一个区域的房价变化受许多因素的影响,会发生不同的随机变化。但是,如果从更大的范围看,剔除其中的噪声,房价的变化还是有规律的。
房价的变化和供需有很大的关系。
房地产的供给就是开发商,可以从土地的供应量来判断;
房地产的需求就是购房人,这个影响因素比较多,大体可以分为刚需和投资。刚需可以从人口来判断,而投资就不太容易判断。
3、价格的趋势
在供需双方的博弈中,房价不断变化,不会停留在一个位置。但是随着社会经济水平的发展,人们追求美好生活的向往,房价是在不断上涨。
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发表于 2019-12-28 16:45 | 显示全部楼层
一二线的房子,值得买!
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发表于 2020-1-7 21:06 | 显示全部楼层
当面对这个问题时,我不知道应该给你什么样的回答,还是理性的思考一下。
对于理科出身的人,思考问题通常有一个模型。对于买房这样一个重要问题,当然也有一个模型。当相关条件出现了,那么买房的时机就到了。
第一个就是政策
在中国,无论做什么都关注政策。政策是国家的大势,买房子更不可逆势而为。房住不炒,分城施策是目前的房地产政策的纲。
稳:2019年中央经济工作会议定下的调就是“稳”,稳房价,稳预期。上下波动不能称做稳,预期房价下跌不能叫做稳。现在,各种小道消息都在喊房价要降了,骇人听闻,于是中央就定调“稳”。
分城施策:这个政策非常好,过去搞一刀切。各种措施的大手落下,虽然有效果,但是伤及无辜太多。就像一个水桶里的球,为了保持球的位置用手把球按到水下某个位置,一旦松手,球就冲了上来,甚至越出水面。现在不用大手按球了,让无数小手去调控球的位置。每个LD心里有杆秤,球在那个位置合适,根据自己的想法去控制。但是,前提是不能突破大框框的限制。在房住不炒的主题下,自己控制。很快,深圳取消了豪宅税,各地放松了落户政策。从广州南沙,到环京的固安,从南到北,从远及近。按球的力度是不是有点减轻了,减轻的力度球最有体会。
第二就是利率
利率是什么?利率是钱的价格。也许你现在看不懂,没事慢慢看我的文章,以后会讲这些知识。利率在金融活动中是一个关键的指标,利率低了,贷款还的利息少了;利率高了,贷款需要还的利息就高了。对于利率的高低、有房贷的人最有体会。当然,利率调整是非常复杂的一件事情,不仅仅考虑房地产行业。
12月底,央行通知房贷利率要与LPR挂钩,许多人不知道目的是啥。我于是联想到另外一件事情:保监会通知:各保险机构不得签署高固定利率的保单。保监会,怕下面的保险机构签固定利率保单吃亏。而LPR是引入18家银行竞争,竞争的结果也是利率降低。从这两件事情来看,利率要降了,而且是长期要降了。
第三就是基建投资
2008年的4万亿还犹如在耳边,现在各地又开始修地铁,建机场了。当经济不景气时,市场出现衰退的时候。为了防止经济进一步下滑,ZF开始大量采购,大量上马基础设施,目的是为了把市场上多余的产能(商品)买走,让市场经济重新充满活力。
按照凯恩斯经济学的原意,当市场重新进入繁荣期,应该撤出ZF投入,让市场发挥作用。事实上做不到,因为ZF是由人来控制的,当GY们钱花得顺手以后,很难放手。大量的货币涌入市场以后,不会很平均分配到任何一个行业。什么行业更赚钱,钱就流到哪里,这是资本逐利的特性,也是人性的问题。然后,那些好赚钱的行业会异常的繁荣,工资待遇大量提高,比较保值的资产(包括房产)价格“异常”上涨。
股票是经济的前期指标,会早与市场反映价格上涨。近期,股市突破3000点就是对经济预期的反映。
以上三个充分条件,得出的结果的就是房价将进入一轮上涨空间。
想富有,买套大城市的房子,就这么简单!
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《有房有钱》

引子:中原会友

道士云游四方,今天来到中原,想想老朋友书生就住在附近,于是就顺道拜访。
一路走到书生的院子,看见门开着,道士也不客气就直接走了进去。刚到院中,屋内响起的手机铃声把道士吓了一跳。紧接着,屋内传来书生沙哑的声音:“别磨叽了,还打什么电话,赶紧交定金。什么,业主涨价了,涨多少?5万!给他,马上交定金签合同,其他的回头说”。听到这里,道士赶紧咳嗽一声,朗声问道:老友在家吗?书生拿着手机迎了出来,忙把道士让到屋里。
两人坐定、泡上茶,道士问书生:“什么时候这么阔气了,5万说给就给”。
书生说:“我在深圳买个房子,都要交定金签合同了,业主坐地起价涨5万”。
道士:“那你就同意给了?”,
书生:“不给能行吗,明天说不定还要涨。最惨的是:有的业主就不卖了,你哭都来不及”。
道士:“深圳的房价那么高了,你还敢买?不怕站岗吗?”
书生:这么说你就不懂了,深圳这个地方是地少人多,特别是有钱人多。有钱人,买个房子就像买颗葱呀。俗话说:“人往钱多处去,楼往楼密出建”。现在全国的人都来深圳抢房子了,上次深圳一个楼盘开盘时,买房人的身份证号好多是4开头的。“中原人士这么厉害!”道士插嘴到,“我听说深圳的房价都8、9万了,你中彩票了,还是贪污了?”。
书生:“我哪里有钱,都是借的”。“什么,借钱炒房,你太胆大了”。
书生:现在能借到钱的是牛人,存钱的人才是傻子。我不就借了几百万吗?
道士一听:没发烧吧,几百万你也敢借?哦,几年不见你找到赚钱的门路了?给我说说,让我也发点财。
书生压低声音说:非常简单,赚钱的方法就是买房,到好的城市买房。
这时,书生的电话响起。书生接听电话:“好,180万的首付款我现在就打给你。看着愕然的道士,接着说道:“你先喝茶,我去忙活忙活,稍后,咱俩边吃边聊如何买房赚钱。
要知后事如何,且听下回分解。
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发表于 2020-3-1 12:02 来自手机 | 显示全部楼层
旗大  最近房贷利率调整一个是保持原有的固定利率,还一个是浮动利率LPR    给点建议如何选择
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